Locazione, autoriduzione del canone e giudizio di risoluzione: mancato pagamento del canone antecedente allo stato di emergenza da Covid, risoluzione per grave inadempimento
In tema di locazione di immobili urbani per uso diverso da quello abitativo, la cosiddetta autoriduzione del canone (e, cioè, il pagamento di questo in misura inferiore a quella convenzionalmente stabilita) costituisce fatto arbitrario ed illegittimo del conduttore, che provoca il venir meno dell’equilibrio sinallagmatico del negozio, anche nell’ipotesi in cui detta autoriduzione sia stata effettuata dal conduttore in riferimento al canone dovuto a norma dell’art. 1578, primo comma, cod. civ., per ripristinare l’equilibrio del contratto, turbato dall’inadempimento del locatore e consistente nei vizi della cosa locata. Tale norma, infatti, non dà facoltà al conduttore di operare detta autoriduzione, ma solo a domandare la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo, essendo devoluto al potere del giudice di valutare l’importanza dello squilibrio tra le prestazioni dei contraenti.
Alla luce dell’art. 1453, ultimo comma, c.c., il debitore, una volta introdotto il giudizio di risoluzione per inadempimento, non può più adempiere la prestazione: è però superfluo dire che questa regola, applicata al contratto di locazione – contratto, a latere conductoris, ad esecuzione periodica –, non sta a significare che il locatario, successivamente alla citazione per convalida, non debba più pagare, giacché, anzi, egli deve il corrispettivo convenuto fino al rilascio, ai sensi dell’art. 1591 c.c. Dopo l’introduzione del giudizio di risoluzione, in altri termini, il conduttore deve proseguire nel pagamento di una somma pari al canone, ma tale pagamento non si atteggia più quale estinzione dell’obbligazione derivante dal contratto, bensì quale adempimento dell’obbligazione risarcitoria prevista dal citato art. 1591 c.c.. in particolare la condotta tenuta dal conduttore che non ha rispettato il termine di pagamento del canone di locazione dev’essere censurata (nella specie non può dubitarsi della effettiva sussistenza dei presupposti per la declaratoria di risoluzione per grave inadempimento del conduttore dal momento che è acclarato che il mancato pagamento del canone risulta del tutto ingiustificato e di tal misura da rompere inesorabilmente il sinallagma contrattuale tipico della locazione creando uno squilibrio insanabile tra le controprestazioni alla luce dell’intera vicenda contrattuale; a nulla vale la questione prospettata dal conduttore relativa all’emergenza sanitaria da Covid-19 dal momento che il mancato pagamento risale ad epoca antecedente la declaratoria dello stato di emergenza ed alla conseguente chiusura).