Supercondominio. Elementi essenziali e legittimazione passiva
Per l’esistenza del supercondominio è sufficiente che i singoli edifici abbiano, materialmente, in comune alcuni impianti o servizi, ricompresi nell’ambito di applicazione dell’articolo 1117 del Codice civile (ad esempio, il viale d’ingresso, i locali per la portineria, l’alloggio del portiere, i parcheggi, l’impianto centrale per il riscaldamento), collegati da un vincolo di accessorietà necessaria a ciascuno dei fabbricati. Ora, spetta a ciascuno dei condomini dei singoli fabbricati la titolarità “pro quota” su tali parti comuni e l’obbligo di corrispondere gli oneri condominiali relativi alla loro manutenzione. Con l’ulteriore specificazione che, laddove esiste un supercondominio, devono esistere due tabelle millesimali: la prima riguarda i millesimi supercondominiali e stabilisce la ripartizione della spesa tra i singoli condomini per la conservazione e il godimento delle parti comuni a tutti gli edifici; la seconda tabella è, invece, quella normale interna ad ogni edificio. Applicabile al supercondominio, quale norma compatibile è, senz’altro, l’articolo 1129 del Codice civile: nel caso in cui facenti parte del supercondominio siano oltre 8 partecipanti, occorrerà la nomina dell’amministratore con tutte le implicazioni conseguenti. E, nel caso in cui anche gli altri edifici siano composti da oltre 8 partecipanti, anche questi ulteriori condomini dovranno nominare il proprio amministratore. È ipotesi che la legge non esclude, e può ritenersi frequente, che l’amministratore sia lo stesso per il supercondominio che per i singoli condomini, tuttavia, i due condomini (il supercondominio e il singolo condominio) hanno una piena autonomia gestionale (autonomia di registri e di conti correnti), nonostante l’amministratore sia uguale.
Va chiarito, comunque, che nell’ipotesi in cui l’amministratore sia unico lo stesso è legittimato attivo e passivo, ma nella qualità di amministratore del supercondominio o del condominio singolo a seconda se l’atto di amministrazione riguarda il condominio singolo o il supercondominio.
Cassazione civile, sezione sesta, ordinanza del 12.06.2018, n. 15262